Działka przez mękę

Chcesz kupić sobie wiejski domek z kawałkiem łąki? No to przygotuj się na wszelki wypadek na biurokratyczną drogę przez mękę. Prawdopodobnie będziesz musiał najpierw spisać u notariusza tak zwaną warunkową umowę sprzedaży. Potem – obowiązkowo! – musisz ją wysłać do Agencji Nieruchomości Rolnych. I dopiero, gdy ona zrezygnuje z prawa pierwokupu – a ma na to cały miesiąc – możesz ponownie udać się do notariusza i sfinalizować transakcję. W naszym regionie taki „bieg przez płotki” zalicza co roku kilkanaście tysięcy osób.

Budowlana czy rolnicza
Może się okazać, że gmina, na terenie której leży upatrzony przez ciebie kawałek ziemi, ma aktualny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i twoja przyszła działka została odnotowana jako budowlana. W takiej sytuacji możesz mówić o szczęściu! Niestety, większość gmin takich planów nie posiada. A to znaczy, że trzeba zajrzeć do ewidencji gruntów i budynków, a tam prawdopodobnie stać będzie jak byk, że działka jest rolnicza, czyli... chroniona szczególnymi przepisami.

– Przykład? Ktoś kupuje działkę pięcioarową, a w ewidencji gruntów jest napisane, że jest to „budowlanka” na pastwisku szóstej klasy. Taka działeczka podlega ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. I nabywca musi wystąpić do nas z pytaniem, czy chcemy skorzystać z prawa pierwokupu – tłumaczy Mieczysław Strzelecki, wicedyrektor Agencji Nieruchomości Rolnych w Opolu, która obsługuje trzy województwa: opolskie, śląskie i małopolskie. – Niemal codziennie mamy zrozpaczonych petentów, nieraz spod Krakowa czy Sosnowca, którzy błagają, by załatwić ich sprawę szybciej. Bo muszą kupić mieszkanie, wyjeżdżają z kraju, albo pilnie potrzebują pieniędzy na lekarza.

Po co nam taka działeczka
Cały szkopuł w tym, że właściwie z góry można założyć, iż Agencja nie będzie tej działki chciała. Bo ona kupuje wyłącznie te grunty, które mogą pomóc jakiemuś rolnikowi w rozbudowaniu rodzinnego gospodarstwa. Wyraźnie mówią o tym wewnętrzne wytyczne Agencji, z których wynika, że – niejako z zasady – nie jest zainteresowana nabywaniem nieruchomości o obszarze mniejszym niż 1 hektar.
– A takie przypadki to prawie 90 procent trafiających do nas spraw – mówi Lidia Kamionka, która zajmuje się tą problematyką w opolskim oddziale Agencji.

Agencja dokładnie analizuje tylko owe 10 procent przypadków sprzedaży większych działek. Ale procedury musi zachować w każdym przypadku. I nawet jeśli z góry wiadomo, że załatwienie wniosku to czysta formalność, to i tak trzeba go zarejestrować, przeczytać, przygotować odpowiedź w trzech egzemplarzach, podpisać, ponownie zarejestrować, wreszcie włożyć do koperty, nakleić znaczek i wysłać do petenta, który niecierpliwie czeka na chwilę, kiedy będzie mógł wreszcie zostać prawdziwym – a nie warunkowym – nabywcą działki.

Zróbcie z tym coś, posłowie!
– Co należałoby zrobić? Ustawa powinna zostać poprawiona – tłumaczy wicedyrektor Strzelecki. – Wystarczyłoby jasno zapisać, że jej przepisy dotyczą tylko działek powyżej jednego hektara. Przygotowanie takiej nowelizacji to zadanie dla resortu rolnictwa. Agencja Nieruchomości Rolnych już dawno sygnalizowała w ministerstwie potrzebę poprawienia nieżyciowej ustawy, ale nie udało się tego załatwić w poprzedniej kadencji Sejmu. Może więc powinni się tym zająć w pierwszej kolejności nowi posłowie? Mają świetną okazję, by ułatwić ludziom życie i ukrócić zbędną biurokrację.

Co to za ustawa
Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego została uchwalona 11 kwietnia 2003 roku, a weszła w życie 16 lipca tego samego roku. Przeforsowały ją partie eurosceptyczne, które obawiały się, że po wejściu Polski do UE cudzoziemcy zaczną masowo kupować polską ziemię, tańszą niż w starych krajach Unii. Stąd pomysł wprowadzenia różnych przepisów chroniących interesy polskiego rolnika.

W ustawie zdefiniowano pojęcie gospodarstwa rodzinnego. Zgodnie z przyjętą w niej definicją jest to gospodarstwo o powierzchni od 1 do 300 ha prowadzone osobiście przez rolnika indywidualnego posiadającego odpowiednie rolnicze kwalifikacje i zameldowanego na terenie gminy, gdzie ma jedną z rolnych nieruchomości. Ustawa wprowadziła równocześnie ograniczenia w obrocie gruntami obowiązujące tych wszystkich, którzy nie są takimi rolnikami. Sejm uznał, że w interesie państwa polskiego jest dopilnowanie, aby to polski rolnik miał prawo do kupienia wolnej ziemi w pierwszej kolejności.
Tego publicznego interesu ma pilnować Agencja Nieruchomości Rolnych. Jeśli ktoś gdzieś chce sprzedać kawałek gruntu rolnego, Agencja ma prawo pierwokupu. Może tę ziemię kupić, by potem odsprzedać ją zainteresowanemu rolnikowi w drodze ograniczonego przetargu ustnego.

Przepisy te – w intencji ustawodawców – miały dotyczyć działek, które są naprawdę atrakcyjne dla rolników (początkowo zakładano nawet, że prawo pierwokupu będą mieli wyłącznie rolnicy z bezpośredniego sąsiedztwa). Praktyka pokazała jednak, że objęły niemal wszystkie grunty i skutecznie utrudniły obrót ziemią.

Lawina (zbędnych) wniosków

Liczba pism w sprawie realizacji prawa pierwokupu, które spływają do oddziału terenowego Agencji Nieruchomości Rolnych w Opolu.

Kiedy.......... Ogółem....... Działki do 1 ha... Działki powyżej 1 ha....

Rok 2003.... 6.347........... 5.433................. 914..............................

Rok 2004.... 19.653......... 17.414............... 2.239...........................

Rok 2005.... 7.719........... 6.788................. 931 (do końca czerwca)

Między lipcem 2003 a czerwcem 2005 roku ANR w Opolu skorzystała z prawa pierwokupu tylko w stosunku do 26 nieruchomości o łącznej powierzchni 296 hektarów. Wydała na ich zakup 1.284.000 zł.
źródło: Oddział Terenowy ANR w Opolu