Koniec budownictwa mieszkaniowego na Śląsku!

Jeśli ktoś planuje w najbliższym czasie postawienie domu czy garażu, na razie musi o tym zapomnieć. Nowa ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym skutecznie uniemożliwiła budownictwo w części gmin górniczych. Swoją cegiełkę dołożyli urzędnicy, którzy nie przygotowali nowych planów zagospodarowania przestrzennego. A bez nich praktycznie nie ma możliwości budowania czegokolwiek.

Katowicka firma "Dombud" kupiła w ubiegłym roku działkę w Zarzeczu. Wcześniej, tuż obok, skończyła budowę osiedla domków jednorodzinnych. Na nowej działce miało stanąć kolejnych 21 domów.

- Zamiast tego będę chyba musiał zwolnić kilkuset pracowników i ogłosić bankructwo - denerwuje się Marian Stolarczyk, wiceprezes przedsiębiorstwa, które na swoim koncie ma m. in. budowę bloków na osiedlach Tysiąclecia, Paderewskiego czy Odrodzenia.

Nie ma planu, nie ma budowy

W styczniu "Dombud" wystąpił do urzędu miasta o wydanie warunków zabudowy terenu. Chociaż firma spełniła wszystkie wymagania, otrzymała postanowienie o zawieszeniu postępowania.

- To efekt przyjęcia przez parlament nowej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tłumaczy Roman Olszewski, zastępca naczelnika wydziału urbanistyki, architektury i budownictwa Urzędu Miasta w Katowicach. - Po jej wejściu w życie straciły ważność plany zagospodarowania przestrzennego opracowane przed 1995 rokiem. A jeśli nie ma planu, nie ma budowy. W Katowicach ważny plan ma około 5 procent powierzchni miasta i tam niezbędne decyzje są wydawane bez przeszkód - dodaje.

Dla działki w Zarzeczu planu nie ma. Teoretycznie przeszkodę dałoby się ominąć. Ustawa przewidziała bowiem wyjście awaryjne, oparte na tzw. "zasadzie dobrego sąsiedztwa". Warunki zabudowy mogłyby zostać wydane, jeśli działka sąsiaduje z innym zabudowanym terenem, ma dostęp do drogi publicznej, mediów, nie jest terenem rolniczym, a decyzja "jest zgodna z odrębnymi przepisami". - Te odrębne przepisy to w przypadku gmin górniczych prawo geologiczne i górnicze - tłumaczy Roman Olszewski. - Nakłada ono obowiązek sporządzenia dla terenów górniczych planu zagospodarowania. Jeśli planu nie ma, proces ustalania warunków zabudowy dla tych terenów należy zawiesić do czasu jego uchwalenia - dodaje.

Problem w tym, że tereny górnicze to ponad 80 procent powierzchni Katowic. - Drobni i komercyjni inwestorzy nie mogą tam budować - przyznaje naczelnik Olszewski.

- W działce w Zarzeczu mam zamrożone prawie 700 tysięcy złotych. Za kilka miesięcy kończymy budowy rozpoczęte w ubiegłym roku. Co mam robić później? Obsiać pole kukurydzą? - pyta rozgoryczony Marian Stolarczyk. - Ta ustawa to kara dla firm budowlanych, biur projektów i składów budowlanych - dodaje.

Tak być nie musi?

Tadeusz Kostoń, naczelnik wydziału urbanistyki i architektury Urzędu Miasta w Rudzie Śląskiej uważa, że zawieszanie postępowań to efekt skrajnie niekorzystnej interpretacji przepisów. W Rudzie Śląskiej tereny górnicze również zajmują około 80 procent powierzchni miasta i, zdaniem naczelnika Kostonia, żadnych problemów nie ma.

- Prawo geologiczne i górnicze mówi, że dla terenu górniczego "sporządza się" plan zagospodarowania. Nie ma tu słowa "obowiązek". Tak więc ustawa nie mówi, że dla terenu górniczego musi istnieć plan. Taką interpretację przyjęło Stowarzyszenie Gmin Górniczych - przekonuje Tadeusz Kostoń.
Sędzia Krzysztof Zawała, rzecznik prasowy Sądu Okręgowego w Katowicach, mówi krótko: - Sformułowanie "sporządza się" wskazuje na obowiązek. Nie można go dowolnie interpretować.

Podobnego zdania jest Czesław Martysz, prezes Samorządowego Kolegium Odwoławczego, gdzie niezadowoleni inwestorzy mogą kierować skargi na decyzje urzędników. - Gdyby ustawodawca mówił o rozwiązaniu fakultatywnym, pojawiłoby się słowo "może" - tłumaczy Czesław Martysz.

Zapomnieli o człowieku

Zdaniem Czesława Martysza, winę za zamieszanie ponoszą władze miast, które nie przyjęły na czas nowych planów zagospodarowania przestrzennego. - Sejm przedłużał czas obowiązywania istniejących planów, ale większość gmin zlekceważyła problem - twierdzi prezes SKO. - Bóg raczy wiedzieć, kiedy się zakończą procedury planistyczne. W tym wszystkim zgubiono człowieka - podkreśla Czesław Martysz.
Naczelnik Roman Olszewski przyznaje, że dla całych Katowic plan z pewnością w najbliższym czasie nie powstanie. - To by bardzo dużo kosztowało, a poza tym nie ma takiej potrzeby. Powstaną plany dla terenów, którymi interesują się inwestorzy. Dla części z nich procedury już trwają - podkreśla Roman Olszewski.

Kiedy plany będą gotowe? - Nie wiem. Mieszkańcy mogą wnosić do projektów zastrzeżenia. Procedura może potrwać kilka miesięcy, ale równie dobrze znacznie dłużej - przyznaje Roman Olszewski.

Absurd goni absurd

- Na terenach górniczych można obecnie prowadzić bez przeszkód tzw. inwestycje celu publicznego. Chodzi o publiczne szkoły, przedszkola, drogi czy szpitale. W praktyce oznacza to, że na działce uznanej za górniczą można bez przeszkód postawić państwową wyższą uczelnię, ale domku czy garażu już nie.

- Bez ważnego planu zagospodarowania przestrzennego nie można zmienić nawet sposobu użytkowania konkretnych pomieszczeń. W praktyce drogerii nie można przerobić w zakład szewski.

- Nowa ustawa miała ułatwić życie inwestorom, skracając procedurę poprzedzającą rozpoczęcie budowy. Pozwolenie na budowę można by bowiem uzyskać na podstawie nowego planu, bez konieczności występowania o warunki zabudowy. Miało być pięknie, ale wyszło tak jak zwykle.