Mieszkańcy bloków, którzy chcą się uwłaszczyć, nie muszą się spieszyć

Mam własnościowe mieszkanie spółdzielcze. Czy opłaca mi się przekształcić je w odrębną własność? Jaka jest różnica pomiędzy takim prawem do lokalu a odrębną własnością? Czy to prawda, że będę musiał dodatkowo płacić podatek od nieruchomości?

Zbiegniew Durczok: W zasadzie nie ma istotnej różnicy między jednym prawem do lokalu a drugim. Ustanowienie odrębnej własności następuje aktem notarialnym, a dla nieruchomości sporządzana jest księga wieczysta. Ale w obu przypadkach prawo to jest dziedziczne, mieszkanie można sprzedać lub może stanowić zabezpieczenie hipoteczne. Pewnym atutem jest to, że banki wyżej oceniają wartość mieszkań stanowiących własność odrębną niż spółdzielczych własnościowych, jeśli ktoś stara się o kredyt. Nie są to jakieś ogromne dysproporcje, ale jednak są lepiej oceniane. W obu przypadkach za powierzchnię mieszkania trzeba płacić podatek od nieruchomości, jednak przy spółdzielczych własnościowych jest on opłacany jako część składowa opłat eksploatacyjnych - potocznie w czynszu, natomiast w przypadku odrębnej własności wszystkie takie płatności, czyli podatki, opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu właściciel mieszkania musi wpłacać bezpośrednio do urzędu gminy. Podatek od nieruchomości jest roczny, ale gminy najczęściej rozkładają go na raty kwartalne.

Przekształciłam mieszkanie lokatorskie na własnościowe kilka lat temu. Pieniądze na ten cel miałam z bankowego kredytu konsumenckiego. Czy mogę odzyskać odsetki, jakie zapłaciłam od tego kredytu?

zd: Niestety, przepisy nie przewidują rekompensaty za odsetki od kredytów konsumenckich, ani też innych kredytów na wykupienie lub przekształcenie mieszkań spółdzielczych. Musiałoby się w tym wypadku zmienić prawo bankowe, a budżet państwa wyłożyć na to pieniądze.

Mieszkam w zasobach Górniczo-Hutniczej Spółdzielni Mieszkaniowej. Mam umowę najmu na mieszkanie, które należało kiedyś do kopalni Wieczorek. Prezes utrudnia nam starania o przejęcie mieszkania. Nie ma gotowych wniosków, a na złożony przeze mnie odpowiedział, że mieszkanie na podstawie tej ustawy nie należy mi się. Dlaczego?

zd: Gotowy wniosek nie jest w tym wypadku potrzebny. Wystarczą dwa zdania, w których zostanie zawarta prośba o przeniesienie własności lokalu w drodze aktu notarialnego. W myśl nowelizacji ustawy spółdzielczej, przekształceniu podlegają również byłe mieszkania zakładowe przejęte przez spółdzielnie odpłatnie lub nieodpłatnie. Jeśli budynki zostały nabyte odpłatnie, to koszt zakupu jest waloryzowany (budynków i gruntu) i musi być pokrywany przez osoby przenoszące na siebie własność lokalu proporcjonalnie do powierzchni mieszkania. W przypadku budynków przejętych nieodpłatnie, wymagana jest jedynie spłata dotychczasowych zobowiązań względem spółdzielni oraz tak zwanych nakładów koniecznych na utrzymanie budynku.

Trudno mi, nie widząc dokumentów (kopii wniosku i odpowiedzi spółdzielni), odpowiedzieć, dlaczego w tym przypadku według spółdzielni przekształcenie nie jest możliwe. Dlatego proszę o późniejszy kontakt ze mną w Regionalnym Związku Rewizyjnym Spółdzielczości Mieszkaniowej przy ul. Roździeńskiego 88 A.

Mam umowę najmu w bloku katowickiej spółdzielni Piast. Ponad 10 lat temu zostałam z niej wykluczona z powodu zadłużenia i pozbawiona prawa lokatorskiego do mieszkania. Czy będą mogła nabyć swoje mieszkanie i przekształcić w odrębną własność?

zd: Prawo do przeniesienia własności mieszkania mają, prócz posiadaczy lokatorskiego i własnościowego prawa do lokalu, osoby zamieszkujące na podstawie umowy najmu, ale jedynie w tych zasobach spółdzielczych, które wcześniej należały do zakładów pracy. Inaczej jest w sytuacji, gdy umowa najmu obowiązuje w lokalu wybudowanym ze środków własnych spółdzielni. Liczy się posiadane prawo do lokalu w momencie wejścia w życie ustawy, a zatem pani nie spełnia tych warunków. Poprzedni stan nie ma znaczenia.

Mam mieszkanie własnościowe. Kilka lat temu składałem wniosek o ustanowienie odrębnej własności, ale otrzymałem odpowiedź, że jest to niemożliwe, ponieważ nie jest uregulowany stan prawny gruntów. Co będzie w takim przypadku?

zd: Jeśli stan prawny gruntów, na których stoi budynek, nie jest uregulowany, zawarcie aktu notarialnego o przeniesienie własności nie będzie możliwe. Jednocześnie ustawa otwiera spółdzielniom drogę do szybkiego uzyskania prawa do gruntu. Spółdzielnia mieszkaniowa, która przed 5 grudnia 1990 roku była posiadaczem nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa, gminy, albo gdy właściciel nieruchomości pozostaje nieznany mimo podjętych starań o jego ustalenie, a przed tym dniem na podstawie pozwolenia na budowę i decyzji o lokalizacji wybudowała budynek, nabywa własność tej nieruchomości poprzez zasiedzenie. Zarząd spółdzielni jest zobowiązany w ciągu trzech miesięcy od złożenia przez osobę zainteresowaną wniosku o przeniesienie własności wystąpić do sądu o stwierdzenie zasiedzenia gruntu, na którym stoi budynek, i którego dotyczy wniosek. Proponuję więc ponowić wniosek o przeniesienie własności mieszkania.

Mam mieszkanie na parterze. Przed balkonem uprawiam przydomowy ogródek. Czy mogę starać się o przekazanie mi go na własność?

zd: Niestety nie. W przypadku budynku wielorodzinnego, nie można wydzielić fragmentu gruntu na wyłączną własność jednej osoby. Teren wokół budynku musi być elementem nieruchomości wspólnej, a w takim przypadku obowiązuje zasada, że wszyscy mają do niego takie same prawa proporcjonalnie do udziałów w tej nieruchomości. Natomiast spółdzielnia może zawrzeć z panem umowę o użytkowanie tego fragmentu gruntu wyłącznie przez pana. Ponieważ jest on współwłasnością wszystkich członków, będzie to prawdopodobnie odpłatne.

Mam mieszkanie zakładowe. Chciałbym je wykupić. Czy to jest możliwe?

zd: Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych reguluje możliwość przeniesienia własności tylko tych byłych mieszkań zakładowych, które weszły w skład zasobu spółdzielni mieszkaniowej. Jeśli właścicielem zakładu, do którego należy mieszkanie, jest Skarb Państwa lub spółka, w której ma on udziały większościowe, warunki wykupu mieszkań reguluje ustawa o zasadach zbywania mieszkań będących własnością państwa, państwowych jednostek organizacyjnych itd. Jeśli natomiast przedsiębiorstwo jest spółką prywatną, samo decyduje o sprzedaży mieszkań i jej warunkach. Z pytaniem w tej sprawie powinien pan się zwrócić do radcy prawnego zakładu pracy.